北上广深四大楼市齐踩刹车 二手跌至冰点市场仍会磨底

• 2021-07-07 15:00:07 来源： 第一财经

楼市，始终牵动人心，尤其在一套房动辄数百上千万的一线城市，房价的每一点波动，背后都牵扯着某个家庭或个体的悲喜人生。

林芳，来自广州典型的中产家庭，丈夫为世界500强企业高管，年收入百万加，但过去一年，她在炒房投资上的收入，把丈夫的一年的收益远远甩在身后，因为她在2019年年底以300多万买入的天河区一套商品房，一年之后已经接近翻倍，浮盈超300万。

房价上涨，如硬币的两面，有人欢喜，便有人伤感，张磊就是那个自觉踏空楼市的一员。她计划在2019年置换掉深圳的一套商品房，但卖掉了唯一一套住房之后，就遭遇了深圳房价的连番上涨，房价如同海鲜价，买房计划只能跟着价格变动不断调整，直至价格涨到让她高攀不起……

从2020年中算起的一年时间内，北上广深四大一线城市的房地产市场，均在不同的时间段里走出了一波“牛市”。所幸这一上涨周期已在房贷收紧、调控升级的多重措施下走向结束，开启了一场自我纠偏之路。

截至6月末的数据显示，深圳、上海、北京、广州的一二手房成交量都已呈现冲高回落之势，房价上涨势头得到阶段性遏制，楼市预期和心态悄然转向，市场重归平稳。

深圳：二手跌至冰点市场仍会磨底

7月1日，深圳市住建局公布，6月全市新房住宅成交2866套，环比增加7%，同比减少14%;深圳二手住宅成交2575套，环比减少15%，同比减少76%。

过去十年，深圳二手房5000-8000套的月成交量是主流，市场也倾向于将5000套定义为“深圳楼市枯荣底线”。另据贝壳研究院的统计数据显示，过去十年，低于3000套以下成交出现次数有12个月，大多是由于春节无法过户等外部因素所致。

如今，深圳六月二手住宅成交量录得2575套，可谓降到“冰点”，属于近年少有局面。

回看上半年深圳二手住宅整体成交表现，3月创下6789套的半年度成交高点之后，便处节节下滑之势。上半年深圳成交了28442套二手住宅，同比跌35.4%，与去年月均万套的火热行情相去万里。

深圳二手住宅价格自2019年6月之后已经连涨了23个月，月均环比上涨1%，5月是首次出现价格下调。而在今年1月70城房价涨跌幅排名中，深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。

多位房产交易从业人士言及上半年深圳楼市行情，都向第一财经记者表达了类似于“行情低迷”、“市场半休克”等看法。近段时间，房产中介店铺转租止损、房产中介熬不住转行、上半年颗粒无收等事情也变得稀松平常了起来。

根据深房中协可查询的历史数据显示，截至4月1日，深圳持牌中介48144人。按照上半年成交了28442套二手住宅粗略测算，即便每套均由不同的房产中介成交，也有2万名左右持牌中介今年以来还没开过单。

市场低迷之际，部分二手房价格开始松动，业主报价小幅下调现象也开始显现。

深圳中原研究中心跟踪的6月二手住宅价格变动数据显示，从样本房源的涨跌区间来看，房源涨跌幅房都在10%之内，房源下跌的幅度在10%之内。有48样本房源价格上涨，52样本房源价格下跌。

另据深圳中原研究中心监测数据显示，5月2日至6月19日，二手房周报价跌幅超5%的片区集中于福田、南山、罗湖、龙华、宝安五个区。这些区域均属于2020年房价涨幅较高的区域。

市场人士更乐意将目前价格松动理解为，前期价格虚高、资产泡沫较多区域在当前市场环境下的理性回调。

“去年楼市行情火热，报价虚高的房源不少，投机炒作风盛，部分房产的未来价值被过早兑现。政策轮番收紧，这批泡沫大的房源价格会自然向价值轴不断靠拢，交易量也会有回落。”深圳一家房企人士指出，目前的价格回调也不过是调控政策给市场纠偏的产物，并不足以说明市场进入买方市场。

由于深圳楼市以二手房为主体，它直接关系着市场的流动性，也间接关联着新房的购买热情。上半年深圳打新盘“秒抢”、“日光”等现象渐趋少见，取而代之的是，新盘的开盘日去化不理想的案例逐步增多。同时，深入人心的“打新”盘买到即赚到的理念正在经受市场更理性冷静的审视。

5月末，4个诚意登记的楼盘最终的客户入围比例小于预定的入围比例，这种趋势在6月开始更为常见。以不少深圳“打新”族翘首以盼的万科都会四季项目为例，开盘日线上选房，弃选率约四成。

“打新”热度下降，一手房成交量出现明显下降趋势，1月成交达8356套，4、5、6月直线下行至月成交不到3000套。

过去一年，率先强劲领涨全国的深圳楼市也历经一波密集的政策调控。从2020年“7·15”房产调控新政，到打新规则改变、严查首付来源、经营贷违规入市以及2021年的“2·8”新政等，系列调控使得深圳新房、二手房成交持续承压，也给深圳“疯涨”的楼市灭了一把虚火。

尤其深圳市住房和建设局今年2月8日在国内率先提出，建立二手房成交价格参考机制，并发布3595个小区参考价格。此举被视为从金融端给投资和投机需求强劲的深圳楼市，进行了釜底抽薪式的资金严管控。

“现在还难言买方市场到来，起码得看到成交量筑底的明确信号。即使成交量筑底，底部徘徊买卖力量博弈预计也会持续一段时间。”接受第一财经采访的一位房地产从业人士认为，买卖的博弈并非几周时间可以完成，很可能是数月甚至更长的时间周期。

上海：积分购房下市场步入平稳期

2020年3月，刚留学回国不久的冉卓在上海成功落户，从当年7、8月份将买房提上日程至今，已经断断续续看了一年二手房。

对于预算约莫400万元的冉卓来说，距市中心近且能临近黄浦江的浦东世博板块是她当时着重考察的区域。“从落户到重点关注的几个月里，世博板块均价基本保持在5.9万元，涨幅并不明显。”这让冉卓带着一种较为平和的心态，在多种因素中综合衡量。

时间进入2020年11月，二手房市场热度显现，单月成交超3万套。感受到这点的冉卓有些着急，在12月份看中了一套总价380万元、50多平方米的二手房，想让父母参谋意见。

不过，市场的火热已超出冉卓的预期。“周一去看房，再去问能否元旦带我爸看房时，我得知这套房周二已经签约了。”2020年12月，上海二手房成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%，成交量创多年来新高。很快，冉卓明显感受了“无房可选”，“要么是房东不卖，要么就是抢购一空”。

数据显示，在购房者感受到市场渐火的2021年1月，上海二手住宅市场成交量再创新高，成交套数达到4.46万套，成交均价约4.36万元/平方米。此举也立即引来调控监管措施的加码。

上海于2021年1月出台“沪十条”等调控政策;2月，新房摇号积分制通过试点推行;3月，上海以集中批量供应方式一口气推出33个新盘。

多重压力下的二手房市场很快迎来降温。上海链家研究院的监控数据显示，4月份上海市共成交二手房2.4万套，环比下降39%;成交金额768亿元，环比下降40%。“4月份调控政策的影响下，整体基数较低，5月份有些许回升，但并非成交量出现回暖。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示。

四五月份，感觉市场比较稳了，成交虽然下降，价格上涨也不像之前，但其实比较坚挺，”一位关注了较长时间楼市的购房者向第一财经表示，除非是全款或首付比例非常高，或房东急售才能成交，才有议价空间，整体来看二手房波动的空间不大。

尽管房价在一轮上涨后到达高位，但没有继续上涨的事实，至少让购房者的心态变得相对从容。冉卓表示，市场相对稳定后，目前不会急于“上车”。

上海中原地产提供的数据显示，进入二季度后，市场情绪有所企稳，成交量稳定在2.5万套左右。6月份上半年收官，成交略有增加，达到2.8万套。

“二手房相对来说算稳定了，6月份的成交量基本上是在比较合理稳定的交易区间了。”上海中原地产分析师卢文曦表示，“一天一个价的情况不再，二季度就稳定下来了，没有乱开价、跳价的情况了。”

降温的痕迹在一手市场上也开始逐步显现。自从上海引入积分制购房新规以来，市场规则已然发生根本性转变。尽管热门盘入围的积分在不断刷出新高，但低积分入围盘也在逐渐增多。

以7月中旬将进行年内第三次开盘的金地峯范为例，5月份开盘时推出326套房源，彼时入围分数为51.9分;而最新一次共推出503套房源，入围分数已降至43.4分。

卢文曦认为，现在积分不高的购房者会避开热盘，选择适合自己的项目，提高摇中的可能性。未来除了十分热的盘可能积分会达到70多分以上外，大部分入围积分应该分布在50-60分，呈正态分布。

购房理性程度会慢慢提高，市场情绪更加稳定。整体而言，今年上半年上海新房价格亦同比有所降低。上海链家研究院数据显示，2021年上半年，上海累计成交金额3100亿，成交套数49726套，套均总价623万元/套，同比下降10%，成交均价55430元/平，同比下降3%。

“上半年通过调节供应结构，增加外环外的供应量，使得全市整体成交价格维持在低位，成交均价同比下降3%，考虑到去年下半年成交结构同样出现外移，成交均价会下降，同比降幅可能会出现收窄。”杨雨蕾提出，从供应价格来看，只要是一年内加推的项目基本都没有涨价，而且从第一批土地集中供应的房地联动价来看，未来新房的价格也被锁定。

广州：限价下的脆弱平衡

2020年末，接过深圳楼市上涨接力棒的广州，经历了过去三年来最波澜壮阔的一波上涨，局部区域房价直接走出翻倍行情，直到2021年4月，行情在金融收紧、调控加码之下出现了转向的端倪。

去年底就开始四处看房的张苑，也跟随者楼市的波动，经历了一场从焦虑到平和的转变。

作为想要通过买房抵御通胀的典型投资型客户，张苑在看房半年后始终没能成功入市，原因在于她看中的项目因为迟迟无法获得预售证。

“3月份就已经将150万存入开发商指定的银行账户，都快四个月了，一直没有开盘的消息。”据了解，张苑所指的项目位于老黄埔，这个在去年开盘后就备受客户追捧的项目，短短半年时间，房价从最初的4万出头，一路涨到逼近6万。据透露，张苑希望购买的是第三期产品，据称开发商想要卖到6万以上，但因为这个目标价格太高而迟迟无法通过预售备案。

自从4月以来，关于广州对一手商品房限价的消息便不胫而走，虽然始终未得到官方确认，但市场上，较高的备案价无法获批的案例不在少数。尤其在过去一轮房价涨幅较大的天河、黄埔、南沙等区域，不少新盘吹风价很高，但开盘销售的时间节点却一推再推。

6月末，万科、时代等开发商的项目逐步开盘推售，销售价格却远低于早前的吹风价。以时代位于黄埔的一个项目为例，该盘最初吹风价高达4.2万以上，但最终却选择了以3.77万/平方米的一口价开售，且不分楼层朝向，全部一口价。

“开发商在跟主管部门博弈，想要获取更高的备案销售价格，但总有一些企业先熬不住接受限价。”广州一家房企销售口负责人透露，很多楼盘在观望，将推货周期延迟到7月之后，主要希望相应的限价政策能在下半年适当松动。

值得关注的是，很多楼盘选择精装改毛坯，来对冲限价监管。第一财经记者了解到，位于海珠区的一个准新盘，原本计划以8万的价格对外销售，但近期拿出毛坯房，以6万价格对部分客户销售。

业内人士预测，广州极有可能参考杭州、上海等城市，对一手房采取长期限价销售，以控制房价的无序上涨。据悉，在广州今年第二批集中供地时，部分地块将开始约定销售价格以及销售对象的细节，新盘将向无房刚需优先倾斜。

新盘限价的预期之下，市场上买卖双方的心态正发生微妙变化。前文提到的张苑表示，目前不急于入市了，打算到下半年再从容地选择一下，找个更合适的楼盘和价格才入手，“反正新房不会大涨了，不需要那么着急进去接盘。”

二手市场上，观望氛围更趋浓烈，尤其随着房贷利率的提升、二手房贷款额度收紧等因素叠加之下，二手房的流通速度已渐趋下降。

数据显示，6月广州一手住宅网签成交8552套，同比减少896套，下降9.48%，与5月相比下降12.75%。其中增城区共成交2772套，是成交量最多的区域;而成交套数最少的则是越秀区只成交了32套。

二手住宅方面，据广州市房地产中介协会统计的数据显示，6月广州二手住宅共网签7794宗，环比下降更是超过一手住宅，达到25.94%。

6月的广州楼市，在一定程度上是受到疫情重现所拖累的。如果把时间周期拉长至上半年，一手房成交下滑的趋势仍然成立。数据显示，广州一手住宅成交量在2020年12月创出17243套的历史新高后逐月走低(剔除含春节假期的2月)，尤其二季度一些新政出台后，4月成交量退守万套关口、5月跌破万套，6月更是跌至8500套左右。

对于广州楼市的走势，一位上市房企高管告诉第一财经记者：“因为限价让很多开发商选择观望，4-6月推货量不多，一手房成交量下降显著，但开发商很难一直采取观望姿态，要么放弃价格坚守，要么继续等待，时间长了，总会做出选择。”

北京：成交冲高回落再陷胶着

一直以来“不温不火”的北京楼市，今年上半年走出独立行情，新房网签创下8年来的高点，二手房成交同样高位运行。然而，没等市场回过神，一系列“利空”消息，直接让脆弱的市场降了温。

7月4日下午，北京市西城区小学多校划片入学意向填报工作结束，德胜、月坛、金融街片区部分家长发现，原本计划中的“牛小”落了空，甚至学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校。

该消息不仅让家长大跌眼镜，也对学区房市场情绪产生震动。第一财经记者发现，在西城区热门学区，已出现多例房源降价现象，一次性降价幅度从30万到80万不等，业主的市场信心受到打击，议价空间还可再谈。

7月6日，北京市西城区房管局方面再称，为确保西城区教改政策平稳执行，区房管局组织辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，会议直指防范学区房炒作问题。

据悉，会议介绍了西城区教改政策，并再次强调了严禁炒作学区房的工作要求，要求各机构加强房源发布管理，不得以学区房为卖点发布房源;规范业务承接管理，不接受价格明显高于市场价格的委托。

超预期的政策实施力度、优质学区突遭“黑天鹅”，激起今年北京市场上最大的波澜。

从实际情况看，一些原本打算置业西城的家长，已选择留在朝阳或海淀、不再置换;也有家长认为，西城区毕竟是教育高地，现在多校划片的政策打乱了原本的购房计划，但未来大方向还是在此，现在处于观望状态。

无论如何，今年来被学区房提振的北京市场，终要因学区房引发一波调整。

业内认为，如果房源与优质学区不再有明确挂钩，短时间对过去极优质的顶尖学区，会形成价值下拉，曾经西城的价格洼地则可能会拉升。不过，当下市场上观望及博弈情绪浓厚，政策对房价的影响还需后续观察。

即便没有这些变量，北京楼市也已在一波上涨后趋于放缓。

中原地产数据显示，2021年上半年，北京新建住宅网签成交突破3万套，达到了30811套，同比上涨79%，这一数据是2014年来的连续8年同期最高点;成交金额达到了2029亿元，同比上涨超过100%。

二手房方面，6月份二手房住宅成交18849套，与上月基本持平。整体看，2021年上半年，北京二手房成交住宅套数达到11万套，这是2016年下半年来的最高点，走出了持续4年的低迷状态。

值得注意的是，上半年北京楼市沸点在3月份，当月二手房成交超2.2万套，创下2017年“317”调控升级后新高。然而，二季度一系列房地产调控政策加码后，市场温度被抑制，北京楼市逐渐开始冲高回落。

从房价表现也可见一斑。国家统计局数据显示，北京5月二手房销售价格环比上涨1.1%，涨幅较4月回落0.1个百分点。分区域看，五环外价格战依然明显，不论是新房还是二手房，亦庄、顺义、房山等市场尤其艰难。

中原地产认为，当下新房市场纯新楼盘入市节奏放缓，出现供应断档，而二手房价上涨后，部分业主惜售情绪加重，买卖双方处于胶着状态。因外部环境导致的预期回落，及内部市场出现的供应不畅影响，预计下半年北京楼市整体成交规模较上半年有所回落。

“北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，购房杠杆难度最大，这种情况下，市场不太可能出现高温。”上述机构称。北京从2020年四季度开启的这轮楼市上涨，主要是从学区房开始，随着相关政策落地，北京楼市将逐渐平稳。(吴俊捷 ▪ 孙梦凡 ▪ 郑娜 ▪ 林采薇 　)

标签： 房地产市场 房贷收紧 调控升级 多重措施

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